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救市声渐起,专家:楼市目前没有整体“救市”的必要性

救市声渐起,专家:楼市目前没有整体“救市”的必要性

2021-10-14 16:30
以哈尔滨为代表的城市,主动发布性质明确的“救市”政策,加深了业界对调控转向的观望。进入四季度,楼市会怎么走,调控方向会有变化吗?专家普遍认为,当前市场情绪较市场实际走势更为悲观,房地产市场仍总体维持平稳和韧性,并没有整体“救市”的必要性。展望四季度的调控政策,将继续贯彻“房住不炒”,落实地方主体责任,保持政策端的持续性和微调可控,大概率没有整体触底反弹的可能性。 | 相关阅读(第一财经)
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柏文喜

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时刻保持行业新鲜感的地产老兵

近日,哈尔滨市发布了性质明确的“救市”政策,引发行业对于其他城市和地方政府是否会跟进以及调控是否会转向的讨论和猜测。根据有关媒体的报道,接受采访的专家们普遍认为当前市场情绪较市场实际走势更为悲观,房地产市场仍总体维持平稳和韧性,并没有整体“救市”的必要性。展望四季度的调控政策,将继续贯彻“房住不炒”,落实地方主体责任,保持政策端的持续性和微调可控,大概率没有整体触底反弹的可能性。

以引进和借鉴香港房地产制度体系而建立起来的中国内地房地产市场,30年来以翻天覆地的城市面貌变化和基础设施建设成就证明了房地产市场对推动城市建设与经济发展和解决居民住房保障的巨大作用,也培植和聚集了以土地财政为核心的世界第一大政府财力,同时也极大地推高了社会经济运行成本与涉及房地产的金融、财政风险。

而房地产所带来的财富效应,也大大加剧了财富差距与社会矛盾,催生了年轻人由理想棻张转向过于物质化的思潮,引发了奋斗能否继续改变命运的质疑与挫败感之下的集体“躺平”问题。这也正是近年来决策层坚定推行“房住不炒”大战略以及强力去杠杆、降风险与不再将房地产作为短期经济刺激手段的真正原因。

香港房地产制度体系对造成香港社会经济今天的困局“功不可没”,而放弃香港模式也是避免中国内地房地产行业走入港式死胡同以及寻求社会经济发展新动力和实现发展模式转换的必然选择。来自于市场化、发展于市场化而又事实上将地根、银根尽在掌握的政府,也早以土地财政将自己紧密捆绑为房地产行业最大的利益中人。以政策干预为手段的行政性行业调控,也在事实上成为地方政府自肥与保卫土地财政的外衣,而这一点也正是在行业调控中央地博弈的核心性分歧所在。

在房地产税由于各种利益纠葛而长期陷入“只听楼梯响,不见人下来”、看不到落地预期与土地财政找不到替代,而社会治理与经济发展模式无法迅速转型的情况下,房地产行业调控陷入了左右两难的境地:放弃调控,则涉房风险会成为中国经济社会稳定运行的黑天鹅与灰犀牛;长期刚性强力调控则会引发行业的大面积“躺平”与国有资本取代市场化资本而导致计划体制回归对行业的制度性、不可逆的损坏。因此,在逆周期的财政货币政策搭配与中国特色的行政性调控中,降低涉房风险与保证不对行业造成永久性和不可逆的损害,就成为此轮行业调控在表层上看来需要把握好的最佳平衡点与基本公约数。

从长期来看,我当然赞成贾康认为的一味用非市场化手段管控房地产市场治标不治本反而会加剧矛盾的看法,也同意他的一个地方辖区内的房价涨跌不应成为判断一个地方政府调控是否有力的背景板的主张。诚然,由于楼市分化,单从房价涨跌情况是无法全面了解真实的市场成交价格和本应形成的交易数量的。从根本上解决中国的房地产市场健康发展的问题,仍需从土地、住房、融资、税收等基础性制度建设上动真格。

但是从短期来看,目前以恒大为代表的不少高负债头部房企已出现了暴雷问题,而且暴雷现象还呈现出向其他企业蔓延和向产业链上下游及相关机构与群体延烧的状况。在行业悲观情绪以及资金端与销售端强力调控双重重压下,流动性压力迫使大多数房企纷纷转向保守投资和紧缩拿地开支,让高度依赖土地财政的地方政府收入压力骤增,加之疫情引发的增支减收因素,目前负债率超过100%的城市已达到70多座,而负债率超过500%的城市而由暴雷风险的也不在少数。这显然依靠中央财政的转移支付是难以支持,从公共财政伦理的角度而言也未必公平与公正。

因此,面对连续暴雷的多家有影响力的房企及可能引发的问题、风险与矛盾,在“房住不炒”战略坚定不移继续实施的情况下,不放松调控总基调,救市不救企的政策微调就成了测试与体现行业韧性的“试金石”,这也是银保监会与央行九月底官宣政策微调的精神所在。

只不过,面对第二批集中土地出让中溢价率大幅下降和流拍频现的市场状况,纵然平均土儲已不足两年开发周期却呈现一片集体“躺平”的民营房企,自然会让负债高企但却最懂土地财政,而且深知民营房企的普遍出清也就意味着土地财政终结的地方政府焦虑无法按压。这也就是哈尔滨率先出圈推出救市政策的真实原因,而这一救市举措推出所承担的压力,也是不言而喻的。

所谓的行业韧性,实际上在很大程度上是一个伪命题。中国内地房地产市场的活力和对经济社会发展贡献甚巨的土地财政,都源于房地产行业的市场化与民营化的推进,而近几轮行业调控已经触发了这一中国市场化程度最深的行业的国有化的返潮,而此轮调控不断加码的力度与长期性又使得国央企的行业挤出效应加快了民营房企的市场出清速度。民营房企的大面积出清,有让内地房地产行业成为一个主要由政府与国有资本互相嗨玩之道场的风险。

那时,房地产行业还在,对房地产行业的需求也不会消失,也就是说所谓的“行业韧性”还在,可是政府与国企互嗨,“猪八戒啃猪蹄,忘了自个儿姓名”的格局,会给土地财政带来什么样的结果,不明白的人不需要明白,明白的人自然知道其后果的严重性,更何况财政与金融本身在中国内地的特有环境之下本来就是一条连体裤呢?这才是房地产行业调控所面对的底层逻辑。

脱离了经济学常识与基本国情、内地逻辑的行业研究毫无意义。这一点,深谙房地产行业内在规律与逻辑的人懂,高度依赖土地财政的市长与地方财政掌门人也懂,希望庙堂里的肉食者与象牙塔里的学究们不要不懂装懂,或者懂却装作不懂。

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黄小江

黄小江

在我看来,这次出现的“救市”之声,其实很有哈尔滨的“地方特色”。据第七次人口普查显示,哈尔滨流失了62.6万人,在全省人口流失的总量位居前三——严重的人口流失致使哈尔滨稳定楼市的压力摆上了台面。对于哈尔滨来说,新政的出台,让购房者看到了希望,有信心买房,开发商更是松了一口气,对于未来新房的拿地、开发也有了底气。

但是,在上海、深圳、杭州等热度刚刚散去的城市,虽然都出现了量价齐跌的情形,但房价仍位于高位,从中介的业绩也可以看出,基本面并未受太大影响。“短期看金融,中期看土地,长期看人口”,有强劲的刚需托底,这些城市的楼市还远未到需要“急救”的程度。

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